赠与无效！

赠与本来是有效的

母亲将自己的房子赠与给儿子，只要不违反当地的限购政策，这是没有任何问题的（部分城市赠与限购，需要儿子也有买房资格，比如广州，而临近的佛山市直系亲属赠与不限购，非直系亲属之间的赠与也是限购的）。

可是赠与以实际产权转移为准

赠与与其他的交易最大的不同在于赠与是可以随时反悔的，比如母亲说将房子赠与给儿子，可是在尚未办理赠与手续的时候，母亲任何时候可以反悔赠与行为，可以随时宣布赠与无效的。

本题涉及的赠与已经实际无法发生

房产赠与想要生效，需要双方一起去不动产交易登记中心办理赠与手续，或者申请赠与公证书，那么受赠人就可以单独办理赠与手续。

现在由于双方已经去世，事实上本题涉及的房产赠与事实上已经无法实现。

那么这套房子到底属于谁？

我想问题的争议在于这套房子现在该属于谁了？

是属于赠与前的母亲，以她的个人财产名义办理继承？在这种情况，如果外公外婆在世就有继承权。

还是属于赠与后的儿子，以他的个人财产名义办理继承？在这种情况下，外公外婆没有继承权。

以登记为准

以《广州市城镇房地产登记办法 》第五条 房地产登记簿是证明房地产权利的根据。房地产登记簿应当记载房地产的坐落，房地产权利人的姓名或者名称，房屋和土地的面积，土地使用权取得的方式、期限和用途，房屋的来源、结构和用途，房地产他项权，房地产权利的限制，房地产登记时间等内容。因为当前房产证登记在母亲名下，所以该房子应该算是母亲的产权，按照母亲的遗产办理继承手续。

如果母亲先于儿子去世，儿子也有继承权（外公外婆，父亲，子女有平等继承权），儿子去世后，儿子的产权由孙辈，儿媳妇等继承。

如果儿子先死，那么儿子自然无法继承了，由孙子代位继承。继承人为外公外婆，父亲，子女，孙子辈（如果有）。

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赠予有效，但先后过世牵涉和导致的法律关系大不一样。简单说：母先儿亡，房产视为儿子的遗产而发生继承；儿先母亡，母亲可继承儿子的部分房产之后，再作为母的遗产发生继承。???有点绕。